부동산 상가, 부동산 상가 투자
상가 투자의 때에 투자하는 대상의 장점과 단점을 정확히 파악하고 투자하면 시행 착오와 실패를 경험할 확률이 조금은 낮아지겠죠? 부동산 상가 투자의 장점과 단점에 대해서 소개합니다. 장점-대출 규제에서 비교적 자유이다. 주거용 아파트나 빌라보다 훨씬 대출 규제에서 자유입니다. 대출 금액과 금리로 같은 가격의 아파트를 사는 것보다는 훨씬 좋은 조건을 제시할 수 있습니다. -안정된 임대 수입이 가능하다. 상권이 잘 형성된 곳의 상가라면 권리금이 자연스럽게 형성될 것이며, 이는 임대인의 입장에서 해석하고 보면, 만약 임차인이 바뀌어도 기존 임차인이 다음의 임차인을 찾아 나가는 상황이 발생하므로(권리금 회수 때문에 기존 임차인이 다음의 임차인을 맞추어 갈께요)공실률을 최소화하고 임대 사업을 운영할 수 있습니다. -관리가 비교적 용이하다. 건물을 인수할 경우 소유자가 직접·간접적으로 관리해야 할 부분이 꽤 많습니다. 소방 안전 관리자, 엘리베이터 안전 관리자, 전기 안전 관리자 등 의무적으로 안전 관리자를 소유자 본인 또는 대리인을 선임해야 하며 건물 공용 공간의 관리 및 청소, 건물 유지 보수 등 여러가지 이슈가 있습니다. 구분 가격은 이에 대한 건물 자체의 관리단이 동시에 관리비에 모든 비용이 포함되어 청구되는데, 이는 임대가 맞춰지는 동안 임차인이 부담하게 되므로, 소유자의 입장에서는 상대적으로 훨씬 쉬운 관리가 가능합니다. 단점-적정 가격의 파악이 쉽지 않다. 이 부분에 걸려서 상가에 투자를 꺼리는 분들이 생각보다 많아요. 부동산 가격을 산정하는 방법으로는 원가 법, 거래 사례 비교 법, 수익률 환원 법 등 감정 평가 법칙을 사용하고 산출할 수 있습니다. 그러나 구분 상가에 원가 법을 적용하는 것은 불가능에 가까우며, 거래 사례도 비교할 수 있는 거래 군이 많지 않습니다. 해결책:수익률로 적정 가격을 산정하는 것이 가장 합리적입니다. 지역마다 차이가 있지만 강남 기준으로 3~4%, 서울 기준으로 4~5%지방에 갈 정도 비중을 높이어 가시면 됩니다. 주변에서 거래된 사례와 같은 금액대에 나온 물건의 수익률을 비교하는 게 가장 좋습니다. – 빈 위험 구역상으로는 매매의 목적이 향후 자산 가치 상승보다 임대 수익에 포커싱되고 있습니다. 안정된 임대 수입 때문에 사는데 이 수입이 불안하다면 투자하기가 싫게 되는 것이 사실입니다. 공실이 발생할 경우 매월 고정적으로 나온 관리비도 부담이 됩니다. 적어도 몇 만원에서 많게는 수십 만원의 기본 관리비가 건물에서 청구됩니다. 임차인이 있는 경우는 임차인이 모두 부담하지만 공실의 경우는 완전히 소유주가 모두 부담해야 합니다. 해결책:내가 인수하려는 상가 인근의 권리금이 어느 정도로 책정되어 있는지 확인하면서 인수 전 시간대별로 확인하고 유동 인구가 얼마나 있는지 살펴보자. 바로 근처 가게의 매출은 얼마나 되는지 비교해서 보는 것도 추천입니다. -환금성이 떨어집니다. 동액의 상가나 건물이 있을 경우 아무래도 건물이 환전성이 높습니다. 이유는 간단합니다. 건물에는 땅이 붙어 있습니다. 정확히는 토지에 투자하는 것입니다. 물론 구분상 가도 토지 지분은 있는데 토지를 자유롭게 활용할 수 없습니다. 이 부분은 타고난 구조에 의해서 발생되는 단점이라 인지를 정확히 하고 투자할 것을 추천합니다. 이 부분은 개선책이 없습니다. 다만 우량 임차인(병원, 약국 프랜차이즈)이 있어 높은 임대 수익률을 유지하면 인수에 도움이 됩니다. 그래서 처음부터 이 부분을 인지하고 인수하기로 결정하면 같은 단지 내에서도 이왕이면 가장 좋은 자리 좋은 물건을 인수할 것을 추천합니다. 잠시 자리는 떨어지지만 싼 물건보다는 조금 비싸도 확실한 자리의 상가를 구입하세요.
