『 토지의 수금 』 『 몇조원 규모에 이를 브리지론(개발 사업 초기 단기 차입금)만기일이 올해 6월에 방문하세요.이에 따른 경기 침체의 위험이 화산 폭발 직전의 수준에 잠재하고 있습니다.만기가 도래하면 시장에 부실 채권이 대거 쏟아지죠.아쉽지만 NPL(부실 채권·Non Performing Loan)시장의 호황은 예견되고 있습니다”(신·본소쿠 페퍼 저축 은행 이사)부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신 이사는 올해 6월 만기를 앞둔 브리지론이 하반기에 집중한 책 PF와 맞물리면 경기 침체가 심각하게 될 수 있다고 말했다.부동산 PF는 “브리지론”과 “책 PF”로 나뉘지만, 이 중 브리지론은 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발에 필요한 자금을 제1금융권에서 책 PF대출을 받기 전에 제2금융권에서 높은 금리로 대출을 받는 것을 말한다.브리지론은 일반 주택과 상업 시설 등 수익성이 낮은 사업장에 공급한다.이 때문에 책 PF와 비교하면 위험성이 높다.
부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)와 부동산개발금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사는 브릿지론이 올해 6월 만기를 앞둔 상황에서 본 PF와 맞물리면 경기침체가 심각한 수준에 이를 것이라고 말했다./배민주 기자
신 이사는 “인허가와 분양이 순조로우니 아니면 시행사가 책 PF를 받는 브리지론을 상환할 수 없지만 경기 침체로 미분양이 늘브리지론에서 책 PF전환이 어려운 상황”이라며”책 PF뿐만 아니라 다세대, 전단을 준공하기 위한 소형 PF연체도 급증했고 올해 하반기쯤에는 심각한 경기 침체가 발생할 것”이라고 말했다.원리금을 제때 갚지 못한 부동산이 늘어나면 이를 담보로 부실 채권이 시장에 쇄도하다.은행이 대출금을 회수하지 못하면 담보 부동산에 설정된 근저당권을 유통시키고 현금화에 나서기 때문이다.이렇게 나온 부실 채권을 자산 관리 회사.저축 은행 등이 사들인 투자가에게 되파는 구조에서 투자자들은 불량 채권을 매입해서 직접 낙찰하거나 경매 후에 배당을 받고 수익을 얻는다.개인이 투자할 경우 자산 관리 회사와 대부 업체를 끼고 협의하고 거래가 가능하다.신 이사는 토지 공고가 5월 10일에 개강한다”NPL(부실)실전 투자 전문가 과정”에서 “NPL담보부 채권 관리 및 PF금융 기법”을 주제로 강의한다.신 이사에 경기 침체에 따른 NPL시장의 동향과 NPL시장에 주목해야 하는 이유 등을 물어봤다.-부동산 PF위기가 올까.”업계에서는 『 화산 폭발 직전의 상황 』다고 비유.여기저기에서 벌어지는 일만 남아 있다는 뜻이다.올해 6월, 브리지론의 만기가 다가오고 있지만 분양 수익금이 떨어질 공사비가 크게 오른 상황인 책 PF상환에 견딜 수 있는 시공 회사는 적다. 책 PF뿐 아니라 소형 PF대출금 잔액이 증가하는 점도 봐야 한다.다세대, 전단을 준공하기 위한 PF대출금을 “소형 PF”라고 하지만 사업 기간이 짧아 수익률이 우수하다.준공하면 새마을 금고와 신협 등이 미분양 담보 대출을 통해서 PF대출금을 상환했으나 현재는 미분양 담보 대출이 어려운 연체가 급증하는 수 밖에는 없다.증권사와 저축 은행이 자율 협약을 맺은 형태로 PF이자 감면을 추진하고 있지만 일시적인 것에 불과하다.책 PF, 소형 PF대출 연체가 복합적으로 숨어 있는 상황이라 하반기까지 경기 하락이 지속되면 PF위기를 폭발시키는 직격탄이 될 수 있다.”-부동산 PF이외에 다른 위험 요인이 있다면.”정부가 지원하면서 잠시 유예한 자영업자 대상 대출 만기가 접근도 큰 위험 요인이다.정부가 대출 만기를 연장하고 상환을 유예하면서 간신히 지탱하고 있는 상황이지만, 이 조치가 9월에 끝나면 절벽에 몰릴 가능성이 있다.대출 규모만 124조 원을 넘고 원금과 이자 상환 유예를 신청한 규모가 16조원 이상이다.상황이 심각하면 정부가 만기를 연장해서 주겠지만 결국 폭발적으로 부실 채권이 늘어날 것이다.시세 차익을 노리고 들어간 속칭”갭(gap)투자”과 관련된 부실 채권도 엄청난 나올 전망이다.대출 이자에 시달리지 않으면 부실 채권으로 나올 수밖에 없다.등기 정보 광장을 확인하면 지난해부터 임의 경매에서 나온 매물이 빠른 속도로 증가할 것으로 보인다.”-경기 침체기에 NPL시장에 주목해야 하는 이유는.”경기 침체 시기에 나온 매물은 내재 가치 대비 가격이 낮다.이렇게 나온 NPL에 투자하는 시장이 다시 좋아졌을 때 팔거나 개발할 수 있다.시세보다 훨씬 낮은 구입하고 전매하기 때문에 자금 여력만 있으면 큰 차익이 기대된다.공급이 많다는 것도 투자가들의 입장에서는 유리하다.불량 채권 공급이 많아지면 선택 사항이 늘어난다.현금 여력이 있는 투자가의 입장이라면, 절호의 기회가 될 수 있다.NPL시장에 대해서”불황을 먹고 자란 시장”이라고 칭하는 배경도 여기에 있다.경기 침체가 예상보다 심해질 가능성이 높다.안타깝게도, NPL시장은 호황을 맞을 것이다.과거의 경기 침체기에 NPL시장이 얼마나 성장했는지를 보면 충분히 예상 가능한 일이다.”배·민주 기자 [email protected]
신 이사는 “인허가와 분양이 순조롭지 않으면 시행사가 본PF를 받아 브릿지론을 상환할 수 없는데, 경기침체로 미분양이 늘면서 브릿지론에서 본PF로 전환이 어려운 상황”이라며 “본PF뿐 아니라 다가구나 빌라를 준공하기 위한 소형 PF 연체도 급증하고 있어 올 하반기쯤에는 극심한 경기침체가 발생할 것”이라고 말했다.원리금을 제때 갚지 못한 부동산이 늘어나면 이를 담보로 하는 부실채권이 시장에 쏟아진다. 은행이 대출금을 회수하지 못하면 담보 부동산에 설정된 근저당권을 유통해 현금화에 나서기 때문이다. 이렇게 해서 나온 부실채권을 자산관리회사. 저축은행 등이 사들여 투자자에게 되파는 구조로, 투자자는 부실채권을 사들여 직접 낙찰받거나 경매 후 배당받아 수익을 얻는다. 개인이 투자할 경우 자산관리회사와 대부업체 등을 끼고 협의해 거래가 가능하다.신 이사는 토지공고가 오는 5월 10일 개강하는 ‘NPL(부실채권) 실전투자전문가 과정’에서 ‘NPL 담보부 채권관리 및 PF 금융기법’을 주제로 강의한다. 신 이사에게 경기침체에 따른 NPL 시장 동향과 NPL 시장에 주목해야 하는 이유 등을 물어봤다.-부동산 PF 위기가 오나.업계에서는 화산 폭발 직전의 상황이라고 비유한다. 여기저기서 일어나는 일만 남아 있다는 뜻이다. 올해 6월 브릿지론 만기가 다가오고 있지만 분양수익금이 떨어지고 공사비가 크게 오른 상황이라 본PF 상환을 감당할 시공사는 적다 본PF뿐 아니라 소형PF 대출금 잔액이 증가하는 점도 봐야 한다. 다가구나 빌라를 준공하기 위한 PF 대출금을 ‘소형 PF’라고 하는데 사업 기간이 짧아 수익률이 우수하다. 준공되면 새마을금고나 신협 등이 미분양 담보대출을 통해 PF 대출금을 상환했지만, 현재는 미분양 담보대출이 어려워 연체가 급증할 수밖에 없다.증권사나 저축은행이 자율협약을 맺는 형태로 PF 이자 감면을 추진하고 있지만 일시적인 일에 불과하다. 본 PF, 소형 PF 대출 연체가 복합적으로 도사리고 있는 상황이기 때문에 하반기까지 경기 하락이 지속되면 PF 위기를 폭발시키는 직격탄이 될 수 있다.”-부동산 PF 외에 다른 위험 요인이 있다면.”정부가 지원하면서 잠시 유예했던 자영업자 대상 대출 만기가 다가오는 것도 큰 위험 요인이다. 정부가 대출 만기를 연장하고 상환을 유예하면서 겨우 버티고 있는 상황인데, 이 조치가 9월에 끝나면 벼랑으로 몰릴 수 있다. 대출 규모만 124조원이 넘고 원금과 이자 상환 유예를 신청한 규모가 16조원 이상이다. 상황이 심각하다면 정부가 만기를 연장해주겠지만 결국 폭발적으로 부실이 늘어날 것이다.시세차익을 노리고 들어간 속칭 ‘갭(gap) 투자’와 관련한 부실채권도 어마어마하게 나올 전망이다. 대출 이자를 감당하지 못하면 부실채권으로 나올 수밖에 없다. 등기정보광장을 확인하면 지난해부터 임의경매로 나온 매물이 빠른 속도로 증가하는 것을 볼 수 있다.-경기침체기에 NPL 시장에 주목해야 하는 이유는.”경기침체 시기에 나온 매물은 내재가치 대비 가격이 낮다. 이렇게 나온 NPL에 투자해 시장이 다시 좋아질 때 팔거나 개발할 수 있다. 시세보다 훨씬 낮게 구입해 되팔기 때문에 자금 여력만 있으면 큰 차익을 기대할 수 있다.공급이 많다는 것도 투자자 입장에서는 유리하다. 부실채권 공급이 많아지면 선택지가 늘어난다. 현금 여력이 있는 투자자 입장이라면 절호의 기회가 될 수 있다. NPL 시장을 두고 ‘불황을 먹고 자라는 시장’이라고 일컫는 배경도 여기에 있다. 경기침체가 예상보다 심각할 가능성이 높다. 안타깝게도 NPL 시장은 호황을 맞을 것이다. 지난 경기침체기에 NPL 시장이 얼마나 성장했는지를 보면 충분히 예상 가능한 일이다 배민주 기자 [email protected]
“부동산 침체, 오히려 더 벌어”··”NPL 실전투자전문가 과정” 모집[땅 몰이] 부동산 경기가 침체될수록 오히려 ‘고수익’을 기대할 수 있는 시장이 있다. 그야말로 부실채권 투자로 버는 NPL(Non Perfor..realty.chosun.com )
“부동산 침체, 오히려 더 벌어”··”NPL 실전투자전문가 과정” 모집[땅 몰이] 부동산 경기가 침체될수록 오히려 ‘고수익’을 기대할 수 있는 시장이 있다. 그야말로 부실채권 투자로 버는 NPL(Non Perfor..realty.chosun.com )’여기는 그야말로 초토화’…’동탄 250채 전세사기’ 중개사무소에 가보니 ‘○○부동산은 인기 있는 매물을 다 가지고 독식하듯 장사하고 있고, 이 동네에서 워낙 유명했어요. 그렇게 장사 잘된다고 자랑하던 사람이 갑자기.. realty.chosun.com’여기는 그야말로 초토화’…’동탄 250채 전세사기’ 중개사무소에 가보니 ‘○○부동산은 인기 있는 매물을 다 가지고 독식하듯 장사하고 있고, 이 동네에서 워낙 유명했어요. 그렇게 장사 잘된다고 자랑하던 사람이 갑자기.. realty.chosun.com’여기는 그야말로 초토화’…’동탄 250채 전세사기’ 중개사무소에 가보니 ‘○○부동산은 인기 있는 매물을 다 가지고 독식하듯 장사하고 있고, 이 동네에서 워낙 유명했어요. 그렇게 장사 잘된다고 자랑하던 사람이 갑자기.. realty.chosun.com