준공 후 미분양
집값이 급락해 분양가보다 더 떨어지면 입주 포기 사태가 속출하게 됩니다. 미분양이 많으면 사업을 포기하면 되지만 준공 후 미입주는 건설사와 대부금융사에 말 그대로 직격탄입니다.
아파트 건설 CG 사진=연합뉴스 전문가들은 집값이 다시 반등할 가능성이 있다거나 집값이 점차 하락하는 연착륙이 가능하다는 낙관론에는 부정적인 시각이 주류입니다. “정부와 건설업계는 2008년 금융위기보다 더 길고 고통스러운 상황이 올 수 있다고 보고 대책을 마련해야 한다”고 말합니다. 과거 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 때 정부는 금리를 낮추고 자금을 공급하며 수출을 늘리는 등의 정책수단이 있었지만 현재 미국이 금리를 인상하는 상황에서 한국 정부의 정책수단은 극히 제한적일 수밖에 없다고 합니다.
아파트 건설 CG 사진=연합뉴스 전문가들은 집값이 다시 반등할 가능성이 있다거나 집값이 점차 하락하는 연착륙이 가능하다는 낙관론에는 부정적인 시각이 주류입니다. “정부와 건설업계는 2008년 금융위기보다 더 길고 고통스러운 상황이 올 수 있다고 보고 대책을 마련해야 한다”고 말합니다. 과거 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 때 정부는 금리를 낮추고 자금을 공급하며 수출을 늘리는 등의 정책수단이 있었지만 현재 미국이 금리를 인상하는 상황에서 한국 정부의 정책수단은 극히 제한적일 수밖에 없다고 합니다.
●제2금융권 부실 우려
“집값이 장기 상승하며 주택 시장의 호황 국면이 길어졌습니다.저축 은행, 보험, 증권 회사, 신협, 새마을 금고 등 제2금융권이 높은 수익을 얻는 PF대출 시장에 앞다투어 뛰어들어 대출 경쟁을 벌였습니다. 비은행 기관은 주로 토지 구입 등 사업 초기의 브리지론에 집중적으로 대출을 실시하고 있었습니다. 공사에 들어가면 건축비와 관련된 책 PF을 합니다만, 현재 책 PF가 거의 중단된 상태인 만큼 상당수의 시행사의 사업 중단과 제2금융권 부실로 이어질 수 있다고 생각합니다. 외환 위기 때 100대 건설 회사의 절반가량이 금융 위기 때는 20곳 정도가 부도를 냈거나 심각한 자금난에 빠졌습니다. 지금의 위기는 미국 발의 금리 인상이지만 과거 위기보다 상황이 좋지 않습니다. 외환 위기는 외환 부족, 금융 위기는 미국의 금융 부실 위기가 일어났고 그 위기를 해결하는 과정이었지만 현재의 위기는 미국 발의 금리 인상이지만 문제는 금리가 오르는 등 진행형이라는 것입니다.이브라히모란 은수플래시●불가피한 집값 하락현재 집값은 계속 떨어질 수밖에 없는 구조입니다. 결국 대량 미분양과 미입주가 발생해 건설사 자금난, 제2금융권 부실로 이어질 수 있다는 겁니다. 그 과정에서 역전세란과 술렁이면서 집을 산 젊은 층의 가계부도가 발생할 수 있어 문제가 되는 상황입니다.최근 분양만 하면 구름처럼 청약자가 몰리던 안양과 의왕에서도 미분양이 발생했습니다. 주택시장이 차갑게 식기 시작했다는 반증입니다. 금리가 더 오른다는 전제 아래 미분양이 눈덩이처럼 불어나는 것은 시간문제인 것 같습니다.과거 금융위기 이후 저축은행 31곳이 문을 닫았다고 합니다. 그 이상의 불량이 발생할 수 있다는 것입니다. 집값이 하락할수록 비은행 부실은 눈덩이처럼 커질 수 있습니다. 270만호 공급의 실효성현 정부는 민간 중심의 주택 공급 정책을 밝혔습니다. 그런데 이런 식으로 금리가 오르고 신용경색이 발생하는 상황에서 어떤 민간업체가 적극적으로 주택사업을 할지 의문입니다. 과거 위기 상황에서 주택 건설 물량이 30% 이상 줄었다고 합니다. 결국 주택 공급은 급감하고 누적된 공급 부족은 경기 회복기에 다시 집값 폭등으로 이어질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 이런 위기에서는 LH 등 공공이 적극적으로 역할을 해야 하는데 지난 LH 사태로 신뢰도 회복이 앞선 상황이라 여유가 없어 보입니다.galen_crout,●●스플래시 해제준공 후 미분양 물량, 2~3년 후 할인분양으로 이어질 가능성도 있다.준공 후 미분양 물량, 2~3년 후 할인분양으로 이어질 가능성도 있다.과거에서 볼 수 있듯이 준공 후 미분양 물량이 지속적으로 증가하게 되면 건설사들은 기존 분양가보다 할인된 가격으로 분양에 나서기도 합니다. 보통 준공 후 미분양은 2~3년 후 시점부터 할인 분양을 시작합니다. 2008년 미국발 금융위기 이후 남아있던 준공 후 미분양 물량이 2010년대 초까지만 해도 할인분양으로 건설사 직원들에게까지 판매하기 위해 노력하던 시절이 있었습니다.부동산 관계자는 “건설사들이 미분양이 발생하면 분양대행사를 다수 바꾸면서 팔기 위해 노력을 한다”며 “보통 6개월 단위로 대행사를 교체하면서 3년 정도 지나면 건설사 자체에서도 할인분양까지 고려하게 된다”고 전했습니다. 여기에 “레고랜드발 자금경색이 급격히 진행되면 예상보다 더 이른 시기에 할인분양이 시작될 수도 있다”고 강조했습니다.