우리는 신용의 사회에 살고 있다. 신용이 확실하다면 큰돈을 빌리거나 외상매출금 거래도 가능하다. 반대로 신용이 나쁘면 대출을 거절당하거나 구직이 어려워지는 등 다방면에서 불이익을 받게 된다. 임대차 계약에 있어서도 신용의 중요성은 동일하게 작용한다. 서로의 신뢰를 바탕으로 계약이 이뤄지기 때문이다. 만약 집주인이 월세를 상습적으로 미납하는 ‘악덕 세입자’를 만난다면? 또는 세입자가 월세를 독촉하는 ‘악덕 집주인’을 만나게 된다면 어떻게 될까? 각자의 입장에서 생각해보면 많이 피곤한 상황이 아닌가 싶다.
월세를 잘 내면 되지만 부득이한 사정으로 인해 제때 내지 못하는 경우도 발생할 수 있다. 보통은 어느 정도 융통성을 발휘하기 마련이다. 임차인이 월세를 제때 내지 않는 것을 ‘차임 연체’라고 한다. 상가의 경우 상가임대차보호법상 차임연체액이 3기에 이르면 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있지만 주택의 경우 관련 규정이 존재하지 않아 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기에 이르면 계약을 해지할 수 있도록 규정돼 있다. ※ 민법 제640조 (차임연체 및 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
“2기에 이르면”이란 2회 이상 연체한 경우를 말한다. 집주인(임대인)은 차임 연체와 계약 해지로 임대차 계약을 해지할 수 있게 되며 세입자(임차인)는 임차물을 반환할 의무(명도)가 생긴다. 만약 4월에 연체 후, 그 다음 달 5월에 2개월치를 모두 납부한 후, 6월에 연체 후, 다시 7월에 2개월치를 납부했다면 어떻게 될까. 실제 연체 횟수는 2회지만 7월 기준 월세가 2개월치 연차휴가가 돼 있지 않아 계약 해지 사유가 될 수 없다. 또 연체횟수가 중요한 것이 아니라 ‘차임액’ 즉 연체금액이 중요하므로 월세가 200만원일 경우 연체금액이 400만원에 이르게 되면 계약해지가 가능하다. 만약 두 차례 연체가 있었지만 세입자가 100만원씩이라도 월세를 냈다면 차임액은 200만원이므로 임대차계약 해지는 불가능하다.
하지만 집주인 입장에서는 제때 월세를 받지 못할 경우 물리적, 심적으로도 고통이 발생할 수 있다. 새 세입자를 찾기를 원한다면 연체가 2회 발생한 경우 신속하게 내용증명을 통해 계약해지를 통보하는 것이 좋다. 집주인이 연체 통보를 하기 전 세입자가 연체금을 돌려주거나 2개월치가 되지 않도록 연체금액을 지급할 경우 임대차계약을 해지할 수 없기 때문이다. 세입자는 월세 납부가 어려운 상황이 발생하면 미리 양해를 구하거나 차임액이 2기액에 미달하도록 일부를 우선 납부하는 것이 좋다.
간혹 월세가 밀리더라도 ‘보증금에서 공제하면 되므로 연체가 성립되지 않을 것’이라는 생각을 하는 경우가 있다. 그러나 보증금이 존재한다고 연체된 차임이 당연히 공제되는 것은 아니다. 이 경우에도 집주인은 2회 이상 월세 미납이 발생할 경우 ‘명도소송’을 낼 수 있다. 따라서 사전에 협의된 사항이 아니라면 ‘보증금에서 공제하면 된다’는 생각은 접어두는 것이 좋다. 누구에게나 저마다 사정이 있다. 그러나 자신만의 입장만 생각하고 행동하기 전에 원만한 타협을 통해 신뢰감 있는 임대차 관계를 유지해 나가는 것이 가장 중요하지 않을까.
간혹 월세가 밀리더라도 ‘보증금에서 공제하면 되므로 연체가 성립되지 않을 것’이라는 생각을 하는 경우가 있다. 그러나 보증금이 존재한다고 연체된 차임이 당연히 공제되는 것은 아니다. 이 경우에도 집주인은 2회 이상 월세 미납이 발생할 경우 ‘명도소송’을 낼 수 있다. 따라서 사전에 협의된 사항이 아니라면 ‘보증금에서 공제하면 된다’는 생각은 접어두는 것이 좋다. 누구에게나 저마다 사정이 있다. 그러나 자신만의 입장만 생각하고 행동하기 전에 원만한 타협을 통해 신뢰감 있는 임대차 관계를 유지해 나가는 것이 가장 중요하지 않을까.
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